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首套房贷利率跌破4% 买房时机来了？******
中新网2月2日电(中新财经记者 左宇坤)还在观望中的买房人，在这个春节过后迎来了颇有吸引力的“利率大礼”。
自今年1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，已有多地调整首套房贷款利率，从最开始的三四线城市，向郑州、厦门等更高能级城市蔓延。
资料图：参展商售楼人员向顾客介绍楼盘。房贷利率迈入“3时代”，有买房人“坐不住了”
“即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR(贷款市场报价利率)减60个基点。按照现行LPR，我市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。”2月1日，广西南宁市住房和城乡建设局网站“官宣”了房贷利率下调的好消息。
“过年前就听说了些消息，年后就有银行开始陆续运作了。”南宁一楼盘销售人员孙先生对中新财经记者表示，有些银行二套房的贷款利率也降到了4.9%左右。
贝壳研究院监测数据显示，3.7%的首套房贷利率目前为全国商贷利率最低，同处这一水平的还有珠海、株洲和常德。
孙先生对此颇为感慨：“两三年之前，南宁的首套房贷利率最高能达到6.1%，在全国也算高的。这两天还有很多在‘高位上车’的客户跟我说，大腿都拍麻了，现在二套房利率都比当年首套房的低了。”
“昨天还有客户给我打电话，他是1月初刚刚以4.1%的利率贷了款，不过现在还没有放款，来问我能不能按3.7%走，我还是建议他马上联系银行经理。”孙先生说。
更为着急的显然是正有打算买房的人们。孙先生表示，最近几天很多意向购房者明显更着急想要尽快定下来。除了想赶上这波利好，也有人担心开发商会因为行情走热而调价。
同样在这两天迎来利率调整的还有福建厦门。“我们是从1月31日开始调整的，首套房贷款利率从原来的LPR-20基点调整到LPR-50基点，也就是3.8%。”厦门一房产中介夏女士对记者介绍，假设申请了30年的100万元贷款，等额本息的还款方式，每月能省下170余元。
夏女士同时强调，这次主要是针对首套房的定向利好，因为目前二套贷款利率还是LPR+80基点，即5.1%的利率，两者差别还是比较大的。
资料图：众多楼盘。 张一辰 摄已近20城调整利率下限，更多城市或将跟进
经历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR由2021年年底的4.65%降至4.3%。
央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，新一年房贷利率调整的高峰期已然到来。
中指研究院1月31日发布的数据显示，据不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。
依据动态调整机制政策规定，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
“从城市分布来看，春节前，下调房贷利率的多以三四线城市为主；春节后，近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主，其中不乏省会城市和重点二线城市。”诸葛找房数据研究中心指出。
对于未来更多的调整，上海易居房地产研究院统计认为，二线城市中的太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳等地，三四线城市中的柳州、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州等地，都有对房贷利率进行下调的需求。
“房贷利率的下降属于供需两端一揽子调控政策的一种，还是要与其他政策结合起来发挥作用。预计后续还有其他城市跟进，而且首套房贷利率还会下降。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。(完)
从估值600亿到市值236亿 卫龙经历了什么****** 学校门口五毛一包的辣条，曾是不少学生的心头爱，也是家长们的眼中钉。毕竟在很长一段时间，辣条都是“垃圾食品”的代名词。 成立于2001年的卫龙(09985.HK)，很好地把握住了这一痛点背后的机会——通过塑造干净卫生、高端的品牌形象，逐步抢占国内辣条市场。 随着辣条生意越做越大，卫龙也受到了资本的追捧。红星资本局注意到，2021年5月，刚完成了Pre-IPO轮融资的卫龙估值一度高达约600亿元，在一级市场可谓风光无限。 但“高峰”后的“下坡”也很快到来。2022年12月15日，卫龙登陆港交所，上市当天股价便破发，企业估值也大幅度缩水。截至1月31日收盘，卫龙报收11.62港元/股，最新市值273.20亿港元(约合人民币235.53亿元)。 估值破灭背后，围绕“辣条第一股”的争议也随之而来，比如主营业务增速放缓、单一产品抗风险能力弱、行业门槛低等等。 资本重估 卫龙上市之路坎坷 卫龙先后三次递交上市申请，但上市首日即遭破发。期间，卫龙还向机构投资人进行了巨额股份补偿。 回看卫龙的上市之路，可谓十分坎坷。 2021年5月初，卫龙完成Pre-IPO轮融资，并首次引入外部资本；CPE、高瓴、腾讯、Yunfeng Capital、红杉资本等均在其中。 2021年5月12日，卫龙首次向港交所递交招股书。不过，卫龙等了6个月直到招股书即将失效，也没有等到港交所聆讯。 就在上市材料失效的前一天，卫龙二次递交申请，并于2021年11月14日通过上市聆讯。但由于市场环境不佳，卫龙又选择延后上市。 2022年4月，高瓴、红杉、腾讯、CPE源峰等机构投资人，要求卫龙进行巨额的股份补偿。卫龙以0.00001美元每股的价格向投资者出售了1.576亿股普通股，近乎无偿地将股份转给了前期投资者。此举还大幅拉低了公司利润，导致卫龙2022年上半年亏损2个多亿。 此次补偿后，卫龙的估值降为50.84亿美元，粗略计算为350亿人民币，相比于此前约600亿元的估值已经接近腰斩。而这还仅是卫龙资本“梦碎”的开始。 2022年6月27日，卫龙第三次向港交所递表，并于次日再次通过港交所聆讯。 2022年12月5日，卫龙公告称发售价为每股10.4港元至11.4港元之间。随后在2022年12月14日，卫龙公布发售价厘定为每股10.56港元。也就是说，卫龙几乎是以下限价发行，这意味着机构并未对卫龙给出太高的溢价。 2022年12月15日，卫龙正式登陆港交所，但首日即遭破发，开盘跌超3%，收跌5.11%，首日市值为236亿港元。 而后股价再连跌两日，12月19日收盘，卫龙跌至每股8.85港元，总市值为208.08亿港元(约合人民币186亿元)。 卫龙估值破灭背后，一方面是前期资本确实“过热”，经过曲折的上市之路以及新消费市场热度降温后，市场开始趋于理性；另一方面，从卫龙第三次递交招股书所更新的财务数据来看，其业绩也不足以让市场满意。 最新招股书显示，2019-2021年，卫龙的营收同比增速分别为23%、21.71%、16.5%；而在2022年上半年，卫龙营收直接同比下滑了1.8%；与此同时，净利润增速从2020年的24.41%也缩水到2021年0.97%。这都显现出卫龙的赚钱能力有所减弱。 高端悖论 “连卫龙也吃不起了” 辣条是一个门槛很低的行业，这让卫龙的高端化、提价空间受到一定限制。 一直以来，卫龙都在积极营造自己的“高端”形象。 某种程度上，这确实是卫龙在市场上脱颖而出的重要推动力，但“用力过猛”也可能反噬企业在用户心中的塑造品牌形象。 公开资料显示，卫龙分别于2022年4月与2022年5月对企业产品进行提价，其中2022年4月定量产品终端售价提价1元，2022年5月散装产品终端售价提高30%，提价后渠道利润率总体上升。截至2022年7月，流通和KA渠道(重点客户渠道)已完成价格传导。 据光大证券研究院数据，以一包106g精装版大辣条为例，提价前售价为4元/包，提价后价格为5元/包；各渠道环节中，出厂价与终端零售价均明显上涨。 与此同时，关于卫龙涨价等话题也登上微博热搜，引发网友广泛讨论。不少网友表示：“连卫龙也吃不起了。” 消费者层面的“不满”情绪，在卫龙2022年上半年的财报中也有所体现。 首先从销量来看，招股书显示，2022年上半年，辣条所在的调味面制品业务的销量，比上年同期少卖13081.2吨，销量下滑幅度达到13.82%。 这也是过去五年中，卫龙以大面筋、小面筋为代表的调味面制品业务首次出现销量下滑；与此同时，蔬菜制品和豆制品及其他产品销量也分别下降了3.94%、19.71%。 其次从收入来看，招股书显示，2022年上半年，卫龙营收同比下降1.8%；其中，调味面制品实现营收13.4亿元，同比下降4.3%。 这在一定程度上反映出，消费者在辣条的选择上，并不是非卫龙不可。 据斯特沙利文数据，按2021年零售额计，卫龙作为中国最大的辣味休闲食品企业，其市场份额也就占了6.2%。也就是说即便是行业第一的卫龙，市场话语权也并非那么高。 同时，辣条是一个门槛很低的行业，低门槛让行业愈加内卷，这让辣条行业的高端化、提价空间受到一定限制。 相比之下，在“高端”之路上，如三只松鼠、良品铺子等零食企业，“高端”依靠的是原本的品牌形象和丰富的产品矩阵。这些企业切入高端辣条市场的优势也优于卫龙。 而卫龙绑定在辣条单一产品以及直接提价的方式，这种“高端”最终可能会让消费者越走越远。 渠道之困 经销商或成双刃剑 卫龙称：“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场，而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商。” 营收增速下滑，卫龙迫切需要找到新的业绩增长点，这也是重拾市场信心的关键。 目前来看，拓展收入的路径有两个，一是产品多元化，二是渠道线上化。这是卫龙的新机会，同样面临的挑战也不小。 首先是产品多元化。其实从2014年起，卫龙就开始了休闲化转型之路，先后推出魔芋、干脆面、自热火锅“背锅侠”、酸辣粉、“自来熟”辣条火锅等产品，2020年还推出溏心卤蛋系列等等。 经过长期的发展，以魔芋爽为代表的蔬菜制品占营收的比重已经显著提升。 招股书显示，2022年上半年蔬菜制品营收占总收入已经达到36.2%。但与此同时，不管是魔芋爽还是其他产品，这些休闲零食早已是一片竞争红海市场。 从卫龙的研发投入来看，招股书数据显示，2019-2022年上半年，卫龙的研发投入分别为57.3万元、337.6万元、549.7万元和693.4万元，占总收入比例仅为0.3%左右。这样的投入，或许很难证明卫龙在研发上的“诚意”。 其次是渠道线上化。卫龙在线下渠道建设上表现十分亮眼，招股书显示，截至2022年6月30日，卫龙与超过1830家线下经销商合作，销售网络覆盖了中国73.5万个零售终端。 与线下的强势相比，卫龙的线上渠道布局显得有些滞后。招股书显示，2019-2021年，卫龙营收中分别有92.6%、90.7%和88.5%来自线下经销商，线上渠道占比仅有10%左右，低于良品铺子的53.1%和辣条同行麻辣王子的20%。 卫龙招股书透露，企业消费者有95%是35岁及以下人群，55%的消费者年龄在25岁及以下，而这部分群体正是热爱网购的消费主力群体。这样看来，卫龙若是重点发力线上，依然还有较大的发展空间。但现实是由于长期依赖线下渠道，也会给线上转型带来较多阻碍，比如推动线上的营销折扣，就会影响经销商的利益。 卫龙在招股书中也坦言：“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场，而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商。”“经销商选择或者增加销售竞争对手产品、未能与现有经销商续订经销协议及维持关系、经销商减少、延误或者取消订单等情况均会造成卫龙收入波动和减少。” 曾经靠着线下经销商打开市场局面，如今却成为了卫龙发展的双刃剑。如何拓展渠道，颇为考验卫龙管理层。 小结 当下，卫龙确实面临着主营业务增速放缓、单一产品抗风险能力弱、行业门槛低等诸多问题。 如何打开新局面？如今成功上市的卫龙，需要尽快给出一份新“答卷”。 成都商报－红星新闻记者 刘谧 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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